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购房定金的性质及定金罚则的适用/宋晓锋

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 05:29:09  浏览:9931   来源:法律资料网
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购房定金可退还!——购房定金的性质及定金罚则的适用

宋晓锋


  2008年5月20日,张先生与开发商签订《商品房定购协议书》,张先生于当日向开发商交付了所约定的定金三万元,并于协议书中约定的时间即2008年10月12日至2008年10月27日期间到开发商处洽谈签订正式购房合同事宜,开发商表明只能按开发商提供的合同文本签订,合同条款不能做任何修改,最终双方就某些合同条款未能达成一致意见,合同未能签成。张先生现要求开发商退还已交付的定金,遭到开发商的拒绝,其理由是:张先生并未在约定时间与其洽谈合同,双方并未签订合同,张先生构成违约,依约应没收该笔定金。


宋晓锋律师评析:

  《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

  根据上述法律规定,购房定金属于立约定金,其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的商品房购买合同。如果一方违约导致无法签订商品房买卖合同时,购房定金是对守约方的保护和救济。具体来说,如因买方的原因导致未能订立商品房买卖合同的,则买方不能收回定金;如因收受定金的卖方的原因导致商品房买卖合同不能签订的,则卖方要双倍返回定金;如因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,则出卖人应当将定金返还买受人。

  本案中,只要张先生在约定的时间去和开发商洽谈具体的购房合同,对于张先生而言,就已经履行了合同义务,至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的购房合同,这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”,因此开发商以张先生并未在约定时间与其签订合同为由不予退还张先生的定金的理由不能成立,张先生可以诉求人民法院要回自己的二万元定金。

  现实生活中,很多购房者认为如果不签订购房合同,就表明自己违约也就不能要回定金,这种认识是错误的。

  在此,笔者提醒各位购房者,只要购房者在约定的时间去和开发洽谈合同了,购房者就履行了其在认购合同中的合同义务,这里的定金约束的并不是一个购房合同签订的结果,而是购房者要如约给开发商一个商谈合同的机会,。

  在现实中也经常会有这样的情况,开发商往往会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实,依此拒不退还定金。对于这个问题,笔者提醒各位购房者,一定要注意收集证据,来证明自己在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同,因为一旦发生诉讼,购房者只有举证证实自己没有违约才能要回定金。

  在此,笔者提供以下几种方案供购房者参考使用:

1、对双方洽谈的过程录音,并尽可能的要一份开发商提供的合同范本;

2、在定金合同约定的时间内以有证据证明的书面方式(通常的做法是以公证邮寄送达方式)向开发商提出合同条款或者修改意见,如果开发商不答应所提合同条款或者修改意见则要求依法退回定金;

3、去谈购房合同时请公证人员一起去,如果不能谈成,请公证人员就谈判的事实作公证,这种方案是最稳妥的,但成本过高。


有关法律依据

1.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

2.《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

3.《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。


宋晓锋,河北定州人,法律硕士,北京市丹宁律师事务所律师

主要业务领域:房地产、公司法律事务、劳动争议、刑事辩护、疑难案件诉讼与仲裁

单位地址:北京市朝阳区朝外大街26号朝外MEN财贸中心B座8层

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青少年犯罪现象的统计分析

王春胜


  青少年犯罪是指法律根据一定的年龄而规定其的行为能力受到限制或者无行为能力的人。由于各国法律制度不同,对未成年人年龄的规定也不尽一致。根据我国法律规定,18周岁以下的公民是未成年人。在我国,未成年人犯罪通常是指已满14周岁,不满18周岁的未成年人实施的刑法和有关刑事法律所规定的犯罪行为。不满14周岁的未成年人实施的行为不构成犯罪。当前,未成年人犯罪问题日益突出,未成年人犯罪被称世界“三大公害”之一,根据福建省人大常委的一份公报透露,2002年至2004年全福建省法院共判处未成年人犯罪的人数达9585人,而全福建省公安机关抓获的未成年人犯罪人数占犯罪人数的比例,2002年为12%、2003年为14.7%、2004年为17%;辽宁省法院2001年至2004年判处的未成年犯人别为1487人、1510人、1792人、1806人,由此可见我国未成年人犯罪是一个不断上升的趋势, “救救孩子”的呼声已喊了许多年,但未成年人犯罪却日益严重,甚至到了触目惊心的地步,这已成为我国乃至全世界都共同面临的一个严峻社会问题。
  未成年人犯罪受整个社会大环境的影响,无论在犯罪类型还是在犯罪主体上,都具有与其他犯罪所不同的鲜明特点。具体表现在:
  一、未成年人犯罪低龄化且犯罪性质恶化
20世纪90年代以来,未成年人违法犯罪的初始年龄比20年前提前了2岁~ 3岁。14岁以下的少年违法犯罪增多。从1991年到1998年,在14岁~18岁未成年人犯罪率有所下降的同时,14岁以下少年违法犯罪率却增加了0.6%。据对上海青少年犯罪情况统计,14-16岁的少年犯已占未成年人犯罪的64.2%,尤其是刚达到刑事责任年龄的14岁孩子竟占了其中的15 .1%。如果算上违法情节轻微,或因年纪太小不以犯罪论处的,则犯罪的始发年龄更小,有的11岁、12岁就开始有劣迹,有的13岁、14岁就进行犯罪活动,甚至参与重特大犯罪活动。2004年江苏省未成年人犯中,16岁一下的少年犯犯抢劫竟占了14~16岁小少年犯的73.65%,2000年占52%,2001年56.85%,2002年68.13%,2003年占70.29%比例逐年上升,犯罪人数也逐年增多。(由2000年的117名上升到2004年的355名,上升203%)。另外,在校生犯罪有增多势头,有的学生逃学、辍学、离家出走,流浪到社会后以盗窃、抢劫为生。 近年来,犯罪的高发期年龄在18岁左右,其中以14-16岁少年犯罪更为突出,并呈现越来越低龄化的趋势。据《法案纪实周刊》报道:深圳龙岗区坪地中学一名10多岁的初一学生小健放学后遭人绑架,嫌疑犯打电话让他父亲准备800万元赎人。警方设立的专案组已经将绑架他的犯罪嫌疑人抓获,警方证实四名犯罪嫌疑人均属未成年人,他们把小健骗上一辆五十铃货车后,对其实施绑架并勒索其家人。犯罪嫌疑人在等待收取赎金的过程中,早已把小健杀害并抛尸。
  十几岁的未成年时期是人生从幼稚走向成熟的关键时期。这一时期,未成年人生理发育快,心理状态不够稳定,自我控制能力弱,容易冲动,见事起意,争强好胜,脑门一热就胡作非为,至一点小亏就寻机报复,为一点小事,甚至是对某人看不顺眼便寻衅滋事,大动干戈。另外,现在的未成年人多为独生子女,从小娇生惯养,以自我为中心,从不考虑他人的感受。这种思想状况再加上对金钱和享乐的盲目崇拜,使他们在外界刺激的时候极易爆发不理智、甚至是犯罪行为。2007年3月11日晚11时,南宁市边阳派出所接到群众报警称,在北际路某超市旁的一家桌球室里,一青年黄某被一伙小青年持刀追砍,黄某想跑回家但在其家门口因失血过多当场死亡。 3月12日下午,专案组得到可靠情报,发现嫌疑人吴某等人在南宁市中华电影院前出现。侦查员立即跟踪,在民生路与新民路交叉路口抓获5名嫌疑人。在讯问过程中,5人供认出指使他们去追砍黄某的是才15岁的王某。 据其交代,他小时候经常遭被害人黄某欺负,几年来一直怀恨在心,他是想报复才召集了吴某等人杀死黄某的。3月13日晚,南宁市永新公安分局依法将王某等10名涉案人员刑事拘留③。
  二、犯罪类型多样化,抢劫、盗窃等侵财型犯罪十分突出
  十几岁的未成年人已经具有了各种消费的欲望。对名牌服装的盲目追求和攀比、校外各种娱乐场所的诱惑让很多未成年人感到“手头有点紧”。在这种情况下,一些人不惜铤而走险,肆无忌惮地从事抢劫和盗窃活动。据浙江省某管教所对未成年犯的统计,自2000年至2004年的未成年犯的犯罪类型构成我们可以看到违法犯罪类型未明显变化,仍以财产犯罪为主。
  我国的未成年人违法犯罪类型原先主要表现为盗窃、抢劫、流氓、强奸、伤害、绑架等,而现在则向涉毒、涉枪、赌博、卖淫嫖娼、计算机犯罪等领域扩展。未成年人违法犯罪仍以财产犯罪为主,这和一般未成年人没有固定的劳动收入、而又贪图生活享乐、任意挥霍有密切关系。多发的犯罪类型排列次序依次为抢劫、盗窃、强奸、伤害等,其中的抢劫、盗窃和抢夺等犯罪,约占未成年人犯罪类型总数的80%左右。2007年3月13日15时10分许,辉南县样子哨镇偏远屯人和卜社农民唐庆有向镇公安分局报案称他的奶奶唐李氏头朝下死在自家水缸中。经走访,民警了解到大椅山镇初中二年级学生韩某与死者关系密切,曾在死者遇害前去过其住处。得知这一线索后,分局副局长张春宝和民警王新汉马上驱车赶到这所学校将韩某带回审,并在他身上发现752元现金。警方由此为突破口,终于让韩某交代了犯罪事实。据其交代,韩某从7岁开始和爷爷一起生活,今年88岁的邻居唐李氏看孩子可怜,经常给他买水果等好吃的,有时还给一些零花钱,关系非常好,如同祖孙一般,韩某便成了老人家里的常客。3月12日11时许,韩某来到老人家玩时,恰巧看到老人正数钱。韩某见钱立即产生杀机,趁老人不注意从枕头下找到一根塑料绳将老人勒昏,抢走现金1000余元。当他要离开时,发现老人嘴里还吐着泡沫哈气,便用绳子猛勒老人脖子直至老人死亡,然后将老人的尸体从东屋拖到西屋,头朝下扔入水缸中,并用棉被盖好逃走。韩某拿着1000多元钱打出租到县城朝阳镇买了两套衣服和一双鞋。当晚回家后安稳地睡了一觉,第二天早晨若无其事地上学去了。据了解3月16日韩某已被刑事拘留。再如,无棣县16岁的李某、胡某二人在玩乐中预谋入室抢劫杀人后,携带弹簧刀窜到本县工商银行职工孟某宿舍(胡某的亲戚),见孟家只有孟某之子孟阳(10岁)一人在家,即将孟阳连捅60余刀,活活捅死,抢劫财物总价值3569元。有的犯有数罪,且在短时间内连续作案,十分疯狂,危害很大。在押未成年犯中占21.88%的犯有两种以上罪行,最多的犯有四种罪行。
  三、团伙作案突出,并已经出现带有黑社会性质的犯罪团伙
  未成年违法犯罪团伙是指不满18周岁的未成年人组织起来的犯罪团伙。从未成年人违法犯罪的现状来看,未成年人违法犯罪有两类:
  一类是以未成年人为主并有少数超过18周岁成年人参加的违法犯罪团伙。实际上这些成年人是在未成年人时期就加入或组织了这类团伙。他们一般在未成年时期就曾有过违法犯罪行为,或者受过刑事处罚,其中有些人已有多次犯罪的记录。他们既可能是违法犯罪团伙的组织者,也可能是违法犯罪行为的教唆者,同时也是未成年人犯罪团伙中的骨干和核心力量。由于他们年龄比较大,有一定的犯罪经历和同刑事司法系统打交道的亲身经验,因此他们在参加未成年人违法犯罪团伙,或组织这类团伙起着重要作用。他们的参加则会促使这类团伙向更高一级发展。还有一类就是全部由未成年人组成的犯罪团伙。这类犯罪团伙绝大多数是组织松散的一般盗窃团或集盗窃、抢劫、伤害等犯罪于一身的混合型违法犯罪团伙。违法犯罪的未成年人犯罪团伙,除少数外,绝大多数都没有第一类犯罪团伙那样大的犯罪能量,成员不固定且成员人数少,一般只有3人~5人,多则十几人。这样的未成年人犯罪团伙的成员有时不固定,时聚时散,有些未成年人违法者可能同时参与几个团伙的违法犯罪。团伙犯罪是青少年犯罪中最常见的频繁发生的犯罪方式。青少年犯罪案件中,70%左右由未成年人组成团伙作案,而且有向“专业化”、“集约化”方向发展的趋势。2002年至2003年,天津、上海、甘肃、青海、宁夏、江苏、海南等地未成年人犯罪案件70%以上属于团伙犯罪,河北、内蒙、四川、浙江、湖南也占40%左右。有的未成年人犯罪团伙已带有明显的黑社会性质,犯罪团伙人多势众,手段残忍,给社会造成的危害极大。
  四、未成年罪犯普遍文化程度偏低
  据统计,我国未成年罪犯具有小学和初中文化程度的占绝大多数,约占90%左右。由于文化程度低,大多还没有摆脱愚昧无知的状态,其认识能力、理解能力、辨别能力差,直接影响到其健康的人生观、世界观的形成。同时,由于他们文化程度低,自身免疫力差,容易感染上社会上各种“病菌”,染上有一些陋习。为成年罪犯中由很多是“文盲”加法盲致使有的未成年人在斗殴中把人捅成重伤,认为让家中负担医药费就够了;有的事实抢劫被抓获归案,竟然认为只要把抢来的钱财还给被害人就没事了;有的曾经奸淫过幼女,只知道自己做了坏事,而不知道自己的行为已经构成犯罪,会被逮捕判刑。
  五、犯罪手段日益成人化和智能化
  随着社会的进步以及人们物质生活和精神生活的极大丰富,现在的未成年人的智力水平较从前有较大提高,再加上互联网、移动通讯等现代高科技环境的支持,当今未成年人犯罪手段日益成人化和智能化。近年来部分未成年人作案时手段隐蔽,有意破坏现场,具有明显的反侦察意识。未成年人犯罪方式由传统方式向现代化方式转变,利用互联网实施诈骗,利用计算机仿制信用卡实施盗窃,使用麻醉剂实施抢劫、强奸的情况多以发生。如合肥市侦破的一起长达三年的盗窃超市案,案犯大多只有十四、五岁,但是再作案过程中利用假身份证租赁交通工具、销赃等都表现出了相当的智能。


北安市人民法院
王春胜

铜陵市人民政府办公室关于印发铜陵市市级财政专项资金审批程序暂行规定的通知

安徽省铜陵市人民政府办公室


铜陵市人民政府办公室关于印发铜陵市市级财政专项资金审批程序暂行规定的通知
铜政办〔2008〕53号

县、区人民政府,市政府各部门、各直属机构:
经市政府同意,现将《铜陵市市级财政专项资金审批程序暂行规定》印发给你们,请结合实际,认真遵照执行。
铜陵市人民政府办公室
二○○八年六月三十日

铜陵市市级财政专项资金审批程序暂行规定
第一章 总 则
第一条 为规范市级财政专项资金审批程序管理,提高资金使用效益,根据《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国预算法实施条例》等法律法规,特制定本规定。
第二条 市级财政专项资金是指由市级预算安排或市财政统一筹集的,为促进社会经济改革和发展要求,完成特定工作任务或实现某一产业、行业、事业发展目标,具有专门用途和绩效目标的财政资金。市级财政专项资金审批程序是指市级财政专项资金设立、使用、执行、调整和撤销批准程序。
第二章 市级财政专项资金设立
第三条 设立市级财政专项资金必须具有明确的依据,至少要符合以下条件之一:
(一)国家法律法规规定。
(二)国家、省、市国民经济和社会中长期发展规划以及产业政策要求。
(三)市委、市政府作出决定。
(四)市级部门(单位)业务工作开展和事业发展需要,并经市政府批准。
第四条 新设立市级财政专项资金按以下程序报批:
(一)市级部门(单位)根据工作需要可以提出市级财政专项资金设立要求。
市级主管部门根据我市经济和社会事业发展需要提出设立市级财政专项资金的要求,需以正式公文向市政府报送申报材料,申报材料应详细填报要求设立的市级财政专项资金名称、使用范围、设立期限、背景原因、设立依据、各年度预算分配和实施计划,以及专项资金预期要达到的绩效目标和检验绩效目标实现与否的相关专业指标等,涉及其他资金来源的还应说明各项资金的筹集计划。报告须报经市政府批转市财政局审核。
(二)市财政局负责市级财政专项资金设立的审核。
市财政局在收到设立市级财政专项资金的申请后,应对下列事项进行审核:
1.专项资金设立的依据是否充足,是否符合国家财政政策和市委、市政府对财政管理的要求。
2.专项资金设立金额是否与事业发展要求和市级财力状况相适应。
3.专项资金的使用范围、绩效目标及相关指标是否符合财经法规和财务制度等规定。
对于金额较大、影响面较广的市级财政专项资金设立申请,市财政局可会同有关主管部门组织有关行业领域的专家,对设立市级财政专项资金的必要性和可行性进行认真论证。
经审核建议设立的市级财政专项资金,由市级主管部门与市财政局联合行文报市政府审批,经市政府批准后方可设立。对综合类的专项资金设立,由市财政局直接向市政府申请设立。
第五条 市财政局根据市政府对设立市级财政专项资金的批复,在专项资金设立期限内,将各项市级财政专项资金列入年度财政预算。
第三章 市级财政专项资金使用
第六条 市政府批准设立市级财政专项资金后,市级主管部门应及时会同市财政局按规范、公开、透明的要求制订专项资金的使用管理办法,并切实按照管理办法的要求实施资金分配使用、监督、绩效评价等工作。
第七条 专项资金使用应遵循以下原则:
(一)集中力量办大事原则。专项资金应集中用于铜陵市经济社会发展重点领域,解决重大问题。
(二)专款专用原则。专项资金应按照专项资金使用范围使用,严禁挪作它用。
(三)阳光操作原则。专项资金使用必须公开、透明,不允许暗箱操作。
第四章 市级财政专项资金的执行
第八条 每年年初市级主管部门会同市财政局根据市政府重点工作和专项资金的使用管理办法制订当年专项资金使用意见(包括支持重点以及获得专项资金所具备的条件)。使用意见报市政府批准后下发县、区及市属企业(单位)。
第九条 专项资金申报。属于县(区)、开发区所辖的企、事业单位,由县、区对照要求,进行初选,符合条件的,上报市级主管部门、市财政局;属市本级的,直接上报市级主管部门、市财政局。
第十条 市级主管部门会同市财政局对申报资金的项目,在申报截止日后20个工作日内组成审核小组,审核小组组织专家评审。对符合规定,拟上报市政府批准的,在一周内进行公示公告,无异议的,市级主管部门会同市财政局上报市政府。
第十一条 市政府分管市级主管部门的领导审阅市级主管部门及市财政局联合上报文件,并经市长办公会通过后,由市财政局执行。
第十二条 市财政局根据市长办公会议纪要精神,会同市有关主管部门,10个工作日内联合下达专项资金使用通知。
第十三条 市财政局根据国库集中支付的有关规定,办理资金拨付。
第五章 市级财政专项资金的调整和撤销
第十四条 市级财政专项资金必须按照市政府批准的期限执行,到期的专项资金不再继续安排。确需延长设立期限的市级财政专项资金,应按照专项资金设立审批程序呈报市政府批准。
第十五条 市级财政专项资金在使用中需要调整使用范围和用途、增加或减少资金安排的,由主管部门以正式公文向市财政局提出申请。市财政局对市级部门提出的专项资金变更申请进行审核,并按规定程序报经市政府批准后办理有关变更手续。
第十六条 市财政局根据专项资金的执行情况,定期检查专项资金的设立依据、使用方向、绩效目标是否符合同期市政府工作重点和财政改革要求,会同主管部门,向市政府提出调整或撤销专项资金的建议。经市政府批准后执行。
第六章 附 则
第十七条 本规定自发文之日起实施,凡与本规定不符的,均按本规定执行。