上海市实施《中华人民共和国村民委员会组织法》办法
上海市人大常委会
上海市实施《中华人民共和国村民委员会组织法》办法
上海市人民代表大会常务委员会
（上海市第十一届人民代表大会常务委员会第二十二次会议于2000年9月22日通过，自2001年1月1日起施行）
第一条 根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十九条的规定，制定本办法。
第二条 本市的村民自治活动及其保障，《中华人民共和国村民委员会组织法》有规定的，依照规定执行；没有具体规定的，适用本办法。
第三条 村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。
第四条 中国共产党在农村的基层组织，按照中国共产党章程和中国共产党农村基层组织工作条例进行工作，发挥领导核心作用；依照宪法和法律，支持和保障村民开展自治活动、直接行使民主权利。
第五条 乡、镇人民政府指导、支持、帮助村民委员会和广大村民建立、健全各项自治制度，依法开展自治活动；但是不得干预依法属于村民自治范围内的事项，不得侵占或者自行处置村集体财产。
村民委员会协助乡、镇人民政府开展工作，可以接受乡、镇人民政府的委托，办理与本村有关的事项。
乡、镇人民政府委托村民委员会办理有关事项时应当给予指导，提供必要的条件或者经费，并对委托的事项依法承担责任。
区、县人民政府的有关部门确实需要村民委员会协助工作或者委托村民委员会办理有关事项的，按照前款的规定办理，但是应当通过乡、镇人民政府统一安排。
第六条 村民委员会的撤销、范围调整，由乡、镇人民政府提出，并附村的集体资产处置方案，经村民会议讨论同意，报区、县人民政府批准后实施。
村的集体资产处置方案，一般包括村集体资产的范围、分配对象和处置时限等内容，由村民委员会依据村集体资产处置办法拟定，送乡、镇人民政府审核。
村集体资产处置办法由市人民政府规定。
第七条 村民委员会主任、副主任和委员，由村民按照《上海市村民委员会选举办法》的规定选举产生。
村民委员会换届选举前，应当对本届村的财务进行审计。村民委员会主任、分管财务的村民委员会成员离任前，应当进行离任审计。审计结果按照本办法第十七条的规定公布。
第八条 村民委员会应当履行下列职责：
（一）执行村民会议、村民代表会议的决议、决定；
（二）建立、健全村民实行自治活动的各项制度；
（三）编制并实施与乡、镇区域规划相适应的村经济和社会发展规划及年度计划；
（四）组织发展多种形式的本村经济；
（五）教育、督促村民遵守村民自治章程、村规民约；
（六）规范财务会计行为，管理本村财务；
（七）妥善处理与驻地单位和邻村的关系；
（八）法律法规规定应当由村民委员会履行的其他职责。
第九条 村民委员会可以按照村民居住状况分设若干村民小组。村民小组长由村民小组会议从本组村民中推选产生，任期与村民委员会的任期相同，可以连选连任。本组的多数村民对村民小组长工作不满意的，可以予以更换。推选或者更换村民小组长的村民小组会议由村民委员会召集
。
村民小组长应当向村民委员会反映本组村民的意见、建议，向本组村民传达村民委员会作出的有关规定，协助村民委员会办理本村的公共事务和公益事业。
第十条 村主要负责人的报酬或者补贴标准，可以由乡、镇人民政府提出方案，经村民会议或者村民代表会议讨论通过后实施；其他从事村务人员的报酬或者补贴标准，由村民委员会提出方案，经村民会议或者村民代表会议讨论通过后实施。
第十一条 村民会议由本村十八周岁以上的村民组成。
召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数参加，或者有本村三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过。
村民会议由村民委员会召集。有十分之一以上的村民提议，应当召集村民会议。
第十二条 涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定：
（一）村经济与社会发展规划和年度工作计划；
（二）村的财务预算、决算和收支情况的报告；
（三）村土地征用补偿费的使用和劳动力安置的方案；
（四）村务监督小组成员的产生；
（五）法律法规规定属于村民会议讨论决定的其他事项。
前款规定的村民会议职权，村民会议可以根据需要授予村民代表会议行使，但选举、罢免村民委员会成员和制定村民自治章程、村规民约的职权除外。
村民会议和村民代表会议的决议、决定，需要撤销或者变更的，应当提请原作出决议、决定的村民会议或者村民代表会议讨论决定。
村民代表会议或者村民委员会作出的决议、决定不适当的，村民会议有权撤销或者变更。
第十三条 二百户以上的村，可以召开村民代表会议。村民代表由村民按每五户至十五户推选一人，或者由各村民小组推选若干人产生。村民代表的人数不得少于三十五人。
村民代表应当与村民保持密切联系，及时反映村民的意见、建议和要求。
村民代表的任期与村民委员会的任期相同，可以连选连任；推选村民代表的户或者村民小组认为该村民代表不称职的，可以予以更换。村民代表的更换、补选按原推选方式进行。任何组织和个人不得指定、委派或者随意更换村民代表。
第十四条 村民代表会议由村民委员会召集，至少每六个月召开一次。有三分之一以上的村民代表或者村务监督小组书面提议，应当临时召集村民代表会议。村民代表会议讨论决定村民会议授权的事项。
村民委员会应当在村民代表会议召开五日以前公布会议议题和议程，并通知村民代表。村民代表应当在会前就有关事项征求村民的意见和建议，并在村民代表会议上如实反映。
村民代表会议必须有三分之二以上的村民代表出席，才能举行。所作决议、决定应当以全体村民代表过半数通过，并不得与村民会议的决议、决定相抵触。非村民代表的村民委员会成员、村党支部成员列席村民代表会议。必要的时候，可以邀请驻在本村的单位和居住在本村的非本村村
民派代表列席村民代表会议。
第十五条 村民委员会向村民会议负责并报告工作。村民会议每年审议村民委员会的工作报告，并评议村民委员会成员的工作，评议结果应当作为确定村民委员会成员报酬或者补贴的标准之一。过半数与会人员认为村民委员会成员不称职的，可以劝其辞职或者依法提出罢免要求。
第十六条 村民委员会应当组织人员拟订村民自治章程、村规民约。
村民自治章程一般包括村民组织、经济管理、社会秩序等方面的制度和行为规范。
制定、修改村民自治章程、村规民约时，应当广泛听取村民的意见，经村民会议讨论通过后报乡、镇人民政府备案。对不符合宪法、法律法规和国家政策的内容，乡、镇人民政府应当督促村民委员会提请村民会议或者村民代表会议修改。
第十七条 村民委员会实行村务公开制度。村务公开应当及时，内容应当真实、完整、清楚。
村民委员会应当在便于村民观看的地点设置固定的村务公开栏，并对公开的村务采用会议、广播、公开信等辅助形式予以宣传。
村民委员会应当建立村务公开档案，将村务公开的时间、内容、村务监督小组的意见以及答复村民询问等资料存档备查，并报乡、镇人民政府备案。村务公开档案应当妥善保管，保存期不得少于六年。
第十八条 村务中的下列事项必须公布：
（一）本办法第十二条规定的由村民会议、村民代表会议讨论决定的事项及其实施情况；
（二）国家计划生育政策的落实方案；
（三）村的主要财产和债权债务；
（四）村主要负责人和其他有关人员的报酬或者补贴及其他待遇、外出学习考察以及业务招待费的使用情况；
（五）农村社会养老保险投保和发放情况；
（六）救灾救济款物的发放情况；
（七）集体拖欠村民资金和村民拖欠集体资金情况；
（八）村务监督小组的工作报告；
（九）涉及本村村民利益、村民普遍关心的其他事项。
有十分之一以上村民或者三分之一以上村民代表要求公布的事项，村民委员会应当公布。
前两款规定中涉及外出学习考察费用、业务招待费的使用情况以及其他财务收支事项，至少每季度公布一次。
第十九条 村民会议或者村民代表会议可以推选五至七名村民组成村务监督小组，小组长由小组成员推选产生。村务监督小组成员应当热爱集体，公道正派，坚持原则，有一定的议事能力；小组中应当有具备一定财会专业知识的成员。
村务监督小组的任期与村民委员会的任期相同，可以连选连任。村民对村务监督小组成员的工作不满意的，由村民会议或者村民代表会议按原推选方式予以更换。
村民委员会成员和村其他负责人及其直系亲属，不得担任村务监督小组的成员。
第二十条 村务监督小组督促村民委员会建立、健全和不断完善民主决策、民主管理、民主监督的各项制度；对村民委员会执行村民会议、村民代表会议的决议、决定情况和村务公开情况进行监督；收集和反映村民的意见和建议，并督促村民委员会及时作出答复。村务监督小组组长可
以列席村民委员会会议。
村民委员会的决定与村民会议、村民代表会议的决议、决定相违背或者有重大错误，经指出后不纠正的，村务监督小组可以提议召开村民代表会议。村民委员会应当自提议之日起十五日内召集村民代表会议就有关事项进行讨论。
村务监督小组至少每年一次向村民会议或者村民代表会议报告工作。村务监督小组决定事项，采取少数服从多数的原则。
第二十一条 村民对公布的村务内容有疑义的，可以直接向村民委员会询问或者提出意见，也可以通过村务监督小组要求村民委员会作出解答。村民委员会可以当场解答的，应当当场解答；不能当场解答的，应当在十五日内作出解答。
经村务监督小组同意，村民可以在有关部门或者专业人员的指导下查阅有关帐目。
第二十二条 村民委员会应当自觉接受村民的监督，支持村务监督小组依法履行职责，对村民和村务监督小组的意见、建议应当及时作出明确的答复。
第二十三条 村民委员会及其成员有下列行为之一的，村民和村务监督小组有权向乡、镇人民政府或者区、县人民政府及其有关部门反映：
（一）不及时公布应当公布的事项或者公布的事项不真实的；
（二）无正当理由不执行村民会议或者村民代表会议的决议、决定的；
（三）对应当由村民会议或者村民代表会议决议、决定的事项擅自作出决定或者处理的；
（四）对村民、村务监督小组成员打击报复的。
乡、镇人民政府或者区、县人民政府及其有关部门对村民和村务监督小组反映的前款所列行为，应当负责调查核实，经查证确实的，应当责令公布或者纠正；确有违法行为的，有关人员应当依法承担责任。
第二十四条 村民应当遵守法律法规和国家政策，遵守村民自治章程、村规民约，执行村民会议、村民代表会议的决议、决定，履行村民应尽的义务。
村民在行使权利时，不得损害国家、集体利益以及其他组织和公民的合法权益。
第二十五条 市、区、县人民代表大会及其常务委员会和乡、镇人民代表大会在本行政区域内保证《中华人民共和国村民委员会组织法》和本办法的实施，保障村民依法行使自治权利。
第二十六条 本市各级人民政府的民政等有关部门，应当在同级人民政府的领导下做好《中华人民共和国村民委员会组织法》和本办法实施中的有关工作。
第二十七条 本办法自2001年1月1日起施行。
2000年9月25日
潍坊市城市住宅小区物业管理办法
山东省潍坊市人民政府
潍坊市人民政府令第74号令
《潍坊市城市住宅小区物业管理办法》已经二ΟΟ一年八月七日第二十九次市政府常务会议研究通过,现予发布施行。
市 长 王伯祥
二ΟΟ一年八月十九日
潍坊市城市住宅小区物业管理办法
第一章 总 则第一条 为规范物业管理行为,维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益,保障物业的合理使用,根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《山东省城市住宅小区物业管理办法》及有关政策规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内统一规划建设、配套设施比较齐全、建设用地规模在1万平方米以上的城市居民住宅小区的物业管理。
第三条 本办法所称物业,是指已建成并交付使用的房屋及其附属的设备、设施和相关场地。
本办法所称物业管理,是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务的活动。
第四条 物业管理企业要接受小区所在地居民委员会的监督和指导,居民委员会应支持物业管理企业依法自主开展经营服务活动。
物业管理实行业主自治与专业服务相结合的原则,逐步实行社会化、专业化、经营型管理。
第五条 市房产行政主管部门负责对全市物业管理工作进行指导、监督和行业管理。各县市区房产管理部门是本行政区域内物业管理的主管部门。
建设、规划、民政、工商、物价、公安、市政等有关部门应当按照各自职责,协同做好物业管理的有关工作。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第六条 业主依法享有对物业共有部位和共同事务进行管理的权利。
物业管理区域内全体业主组成业主大会,人数较多的,可以组成业主代表大会(以下统称业主大会)。
第七条 业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会的决定,应当有出席会议的过半数投票权数的业主表决通过。
第八条 物业已交付使用的建筑面积达到50%以上,或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%,且使用已超过1年的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主委员会。
物业所在地的物业管理主管部门应当指导业主召开首次业主大会。
第九条 业主委员会是经物业管理主管部门核准登记,在实施物业管理工作中代表和维护全体业主合法权益的非法人组织。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内,到物业所在地的物业管理主管部门办理登记。
第十条 业主委员会履行下列职责:
(一)召集和主持业主大会;
(二)草拟业主公约、业主委员会章程草案或者修订草案并提交业主大会通过;
(三)选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;
(四)依照法律法规和政策规定,负责有关物业共用部位、共用设备、设施维修基金(以下简称维修基金)的续筹,监督维修基金的使用和管理;
(五)审定物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算;
(六)听取业主、非业主使用人的意见和建议,监督和支持物业管理企业的管理服务活动;(七)执行业主大会的决议、决定;(八)监督业主公约的遵守和物业管理制度的执行;(九)业主大会赋予的其他职责。前款第二、三、四项规定的事项,应当经业主大会通过。业主委员会开展活动所需费用,由全体业主分担。
第十一条 业主委员会应定期召开会议。会议应有过半数委员出席,其决定须经全体委员半数以上通过方为有效。
业主委员会作出的决定应当予以公布,对物业管理区域内全体业主及非业主使用人具有约束力。
第三章 物业管理服务与收费
第十二条 物业管理企业必须依法登记注册,并经市物业管理主管部门审批或按规定程序审查报上级建设行政主管部门批准,领取《物业管理企业资质证》后,方可从事物业管理业务。
物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。
第十三条 销售(预售)物业前至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时止,开发建设单位应当选聘物业管理企业承担物业管理服务,并与其签订物业管理合同。管理费用由开发建设单位承担。
第十四条 在销售(预售)物业时,开发建设单位或其选聘的物业管理企业和物业购买人应当签订前期物业管理服务协议,并将其作为物业销售(预售)合同的附件。
第十五条 业主委员会成立后,业主委员会选聘物业管理企业,双方应当签订物业管理合同。
第十六条 物业管理合同或者前期物业管理服务协议应当约定下列物业管理服务事项:
(一)物业共用部位的日常维护和管理;
(二)物业共用设施、设备及其运行的日常维护和管理;
(三)环境卫生、绿化管理服务;
(四)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务;
(五)物业装饰装修管理服务;
(六)有关维修基金的帐务管理;
(七)物业档案资料的管理;
(八)当事人认为需要约定的其他事项。
第十七条 开发建设单位应当在物业管理区域内提供必需的物业管理服务用房,其产权属全体业主共同所有。
第十八条 物业管理应当遵循统一管理与专业化服务相结合的原则。
在一个独立或者划定的物业管理区域内,业主或者业主委员会只能聘用一家物业管理企业。物业管理企业可以将管理区域内的专项经营业务委托给专营公司,但不得将物业管理整体管理服务委托他人。
第十九条 物业管理服务收费,应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则,并区别不同情况、不同项目分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价三种价格管理形式。
为普通住宅小区的物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、保安、绿化、共用设施维修保养等具有公共性的服务,其收费实行政府定价;为高级公寓、别墅区等高标准住宅小区提供的公共性服务、为各类物业产权人、使用人提供的公众代办性质的服务,包括代缴水费、电费、有线电视费、电话费等,其收费实行政府指导价;为物业产权人、使用人个别需求提供的特需特约服务,其收费由双方协商议定,报当地物价部门备案。实行政府定价或者政府指导价的,其收费项目和收费标准,由价格主管部门会同物业管理主管部门按照国家有关规定确定,并予以公布。
第二十条 物业管理企业对物业管理服务的具体收费项目和标准应当向全体业主公布,并定期公开帐目,接受全体业主和业主委员会的监督、质询。
第二十一条 物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理合同的约定向业主收取。
业主与非业主使用人约定由非业主使用人缴纳物业管理服务费用的,从其约定,但业主负最终缴纳责任。物业管理服务费用经双方约定可以预收。已向业主或者非业主使用人收取物业管理服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
第二十二条 开发建设单位未售未租的物业,其管理服务费用由开发建设单位承担,具体缴纳标准由双方协商确定。
第二十三条 开发建设单位在出售住宅时,须按该住宅购房款3%的比例向购房者代收住宅小区物业管理公共资金。在业主办理房屋权属证书时,开发建设单位应将代收的公共资金交给物业管理主管部门代管,业主委员会成立后,由物业管理主管部门将公共资金移交给业主委员会管理,资金归小区房屋所有权人集体所有。
业主委员会成立前,公共资金的使用由开发建设单位或委托的物业管理企业提出使用计划,经物业管理主管部门审核后划拔。业主委员会成立后,公共资金的使用由物业管理企业提出使用计划,经业主委员会审定后实施。
第二十四条 房改出售公有住房,售房单位必须按15%的比例从售房款中提取公有住房售后维修基金。维修基金属售房单位所有,专户储存,专款专用。本办法施行前,公有住房出售后未建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的,售房单位应在限期内建立或补提维修基金本息。本办法施行后购买公有住房的,在售房单位收取房价款时,按住房评估价格的2%向购买人收取住房维修资金,共用部位维修基金按单位住房基金管理办法进行管理。本办法施行前已出售的公有住房,购房者可按照当时售房成本价格2%的比例补缴,或根据购房面积,按每年1—3元燉平方米向物业管理企业缴纳共有部位维修资金。
从售房收入中提取的维修基金,其利息收入根据业主或物业管理企业的住房维修计划申请支用,但不能支取维修基金本金;业主向物业管理企业缴纳的维修资金,其本息均可使用,维修基金利息或业主缴纳的维修资金不足以支付维修费用的,可由业主按其拥有的住宅建筑面积的份额分摊。
第二十五条 业主转让物业,其物业管理公共资金和住宅维修基金帐户的剩余费用均不予退还,继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施等的维修、更新。
第二十六条 供水、供电、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内实施新增、维修、更新改造工程,应按有关规定办理施工手续,并做好施工后的恢复工作。
第四章 物业的使用与维护
第二十七条 新建物业竣工后,开发建设单位必须按规定申请综合验收。综合验收由建设行政主管部门按照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的规定组织实施。综合验收合格的,方可办理物业管理移交手续。
第二十八条 物业管理企业接管物业时,物业管理委托方应当向物业管理企业移交下列物业档案资料:
(一)项目规划图、竣工总平面图;
(二)单体建筑、结构、设备竣工图;
(三)附属配套设施、地下管网工程竣工图;
(四)设施、设备安装、使用和维护保养技术资料;
(五)单项工程竣工验收证明材料;
(六)物业质量保证文件和物业使用说明文件;
(七)房屋及配套设施的产权资料;
(八)物业管理所必需的其他资料。
物业管理合同或者前期物业管理协议终止时,物业管理企业应当将上款规定的物业档案资料完整移交给物业管理委托方或其指定的物业管理企业。
第二十九条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;
(二)占用或损坏物业共用部位、共用设备设施;
(三)未经政府有关部门批准乱搭、乱建、乱设摊点;
(四)侵占绿地,毁坏绿化;
(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;
(七)在建筑物或者构筑物上私开门窗或者乱挂、乱贴、乱写、乱划;
(八)利用物业从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;
(九)法律法规和政策及业主公约禁止的其他行为。
第三十条 物业管理企业对物业共用部位、共用设备设施实施维修养护时,有关业主和非业主使用人必须给予配合。因业主、非业主使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。
第五章 罚 则
第三十一条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的,由物业管理主管部门依照《山东省城市住宅小区物业管理办法》的规定,责令其限期补办手续,可并处1万元以下罚款。
第三十二条 物业管理企业违反国家价格政策收费的,由价格主管部门按国家有关规定予以处罚。
第三十三条 物业管理企业有下列行为之一的,业主、非业主使用人有权投诉;业主委员会有权制止,并要求其限期改正;物业管理主管部门可依据《城市新建住宅小区管理办法》的规定,对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失,并可处以罚款:
(一)房屋及共用设施、设备修缮不及时的;
(二)管理制度不健全,管理混乱的;
(三)私搭乱建,改变物业和共用设施用途的;
(四)不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。
第三十四条 公有住房售房单位未按照规定足额提取维修基金的,财政部门和物业管理主管部门依据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定,责令其限期补提维修基金本息;逾期仍不足额提取的,处以自应提取之日起未提取额每日0.3‰的罚款。
第三十五条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请复议或提起诉讼又不履行具体行政行为的,由作出具体行政行为的行政管理部门申请人民法院强制执行。
第六章 附 则
第三十六条 本办法施行前已建成的住宅小区应在综合整治的基础上逐步推行物业管理。
第三十七条 本办法由潍坊市房产管理局负责解释。
第三十八条 本办法自发布之日起施行。市政府第13号令《潍坊市城市住宅小区管理暂行办法》同时废止。
