青海省城市房地产抵押管理办法
青海省建设厅
青海省城市房地产抵押管理办法
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第一章 总则
第一条 为了加强本省房地产抵押管理，保护房地产抵押当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据有关法律、法规和建设部《城市房地产抵押管理办法》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于在本省城市规划区国有土地范围内的房地产抵押。
地上无建筑物的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条 本办法所称城市是指国家按行政建制设立的市、镇以及未设镇建制的县级人民政府所在地。
本办法所称房地产抵押是指抵押人向抵押权人提供其合法拥有的房地产或房地产权利（以下统称房地产），以不转移占有的方式作为按期履行债务（包括归还贷款，下同）的担保，在不能按期履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押物，并优先得到偿还的民事行为。
本办法所称抵押人是指将房地产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行债务担保的法人、其他组织或者公民。
本办法所称抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人、其他组织或者公民。
本办法所称有限产权房屋是指房屋所有人拥有的享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权的房屋。
本办法所称房屋期权是指以买卖合同约定将来某一时间取得房屋所有权或者以建筑工程承包合同约定将来某一时间取得建成房屋的权利。
第四条 房地产抵押应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用原则。
抵押当事人设定房地产抵押，必须遵守国家和本省的有关法律、法规、规章和本办法的规定。
依法设定的房地产抵押受法律保护。
第五条 省建设行政主管部门归口管理全省城市房地产抵押管理工作。
州、地、市、县房地产管理部门（或建设行政主管部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作，业务上受省建设行政主管部门的领导。
第二章 抵押权的设定
第六条 下列房地产不得设定抵押权：
（一）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（二）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（三）已出租的公有居住房屋；
（四）依法列入拆迁范围的房地产或者在集体所有土地上被列入征用范围的房地产；
（五）政府代管的房地产；
（六）权属不明或有争议的房地产；
（七）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封、扣押、监管的房地产或者以其他形式加以限制的房地产；
（八）已竣工验收但未依法登记领取权属证书的房地产；
（九）依法不得设定抵押权的其他房地产。
第七条 以出让土地使用权设定抵押权的，不得违反国家和本省有关土地使用权出让、转让的规定和土地使用权出让合同的约定。
以出让土地使用权设定抵押权的，抵押权设定前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押。
以出让土地使用权地块上的全部房屋设定抵押权的，该房屋占用范围内的土地使用权随之抵押。
以出让土地使用权地块上的部分房屋设定抵押权的，该部分房屋所占用范围内的土地使用权随之抵押。
第八条 以有限产权房屋设定抵押权的，以房屋所有人原出资的比例为限，并须符合国家和本省关于有限产权房屋的管理规定。
第九条 以房屋期权设定抵押权的，必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定。
第十条 以已出租的房地产设定抵押权的，抵押人应当将已出租的事实明示抵押权人，并将抵押情况告知承租人。房地产抵押合同（以下简称抵押合同）签订后，原租赁关系继续有效。
第十一条 有营业期限的企业以其所有的房地产设定抵押权的，其设定的抵押期限不得超过企业的营业期限。
以有土地使用年限的房地产设定抵押权的，其设定的抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
第十二条 以按份共有的房地产设定抵押权的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意，并以抵押人所享有的份额为限。
以共同共有的房地产设定抵押权的，必须经全体共有人书面同意，抵押人为全体共有人。
第十三条 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物；在抵押权存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。但抵押当事人另有约定的，从其约定。
第十四条 已设定抵押权的房地产其价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出余额部分。
同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，并应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。所担保的债务的履行期限亦不得早于前一个抵押权所担保的债务的履行期限。
第十五条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押房地产。
第三章 抵押合同的订立
第十六条 设定房地产抵押，抵押当事人必须签订书面抵押合同。
第十七条 抵押合同应当载明以下主要内容：
（一）抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所：
（二）抵押房地产的座落、类型、结构、建筑面积、用地面积以及四至、价值、所有权属、使用权属、权证编号等；
（三）抵押权所担保的债务种类、数额及履行期限；
（四）抵押物的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外毁损或者灭失的责任；
（五）抵押权灭失的条件；
（六）违约责任；
（七）争议的解决方式；
（八）抵押当事人约定的其他事项；
（九）签订抵押合同的时间与地点。
第十八条 设定房地产抵押应当对抵押物进行估价，并在抵押合同中载明所估价值。抵押物价值由抵押当事人委托经省建设行政主管部门审批并核发资质证书的房地产评估机构评估确定。
第十九条 当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人向保险公司投保。
第二十条 以已设定抵押权的房地产进行出租的，出租人应当将已抵押的事实明示承租人。
第二十一条 抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借、转借抵押房地产或者改变抵押房地产使用性质的，应当在抵押合同中载明。
第二十二条 下列抵押合同为无效合同：
（一）违反本办法第六条规定所签订的抵押合同；
（二）抵押合同所担保的合同无效的；
（三）违法签订的其他抵押合同。
第四章 抵押房地产的占用与管理
第二十三条 已作抵押的房地产由抵押人占用管理。
抵押人在占用与管理期间应当保持抵押房地产的安全、完好。抵押权人有权按抵押合同的规定，监督检查由抵押人占用管理的抵押房地产。
第二十四条 除国家建设需要进行拆迁外，未征得抵押权人的书面同意，抵押人不得将已设定抵押权的房地产出售、交换、赠与、拆除或者改建。
因国家建设需要将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人。
抵押房地产发生继承、析产的，承受人应当及时书面通知抵押权人。
第二十五条 抵押房地产发生转让的，抵押房地产所承担的担保义务不变。
作为公民的抵押人死亡或者被宣告死亡时，其合法继承人或者受遗赠人应当承担与所继承或受遗赠的抵押房地产实际价值相应的抵押担保义务。
第二十六条 除自然损耗外，抵押房地产灭失或者毁损的，抵押人应当立即通知抵押权人，并采取有效措施防止损失扩大。
因抵押人过错而导致抵押房地产灭失或者毁损的，不能或者不足以作为其履行债务的担保时，抵押人应当重新提供或增加担保，以弥补不足，抵押权人也可直接向保险公司行使求偿权。
第二十七条 非抵押人过错造成抵押房地产灭失、毁损或者被依法列入拆迁范围所获得的赔偿金、补偿金，应当提存公证，并作为抵押财产处理。
第五章 抵押合同的变更、解除和终止
第二十八条 已设定抵押权的房地产被改建或者依法列入拆迁范围，以交换产权方式补偿的，由抵押当事人以交换所得房地产重新设定抵押权，并相应变更抵押合同；实行作价补偿的，由抵押人将所得补偿金提存公证，作为抵押财产处理，或者由抵押当事人选择与原抵押房地产同等价
值的房地产重新设定抵押权，并相应变更抵押合同。
抵押人按本办法第二十六条第二款规定重新提供或增加担保的，应当相应变更抵押合同。
除本条第一款、第二款规定外，变更抵押合同必须经当事人协商一致。
变更抵押合同，当事人应当签订抵押变更合同。
第二十九条 因国家建设需要将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围并实行作价补偿，其补偿金已用于清偿抵押房地产所担保的债务，并补足不足部分后，抵押合同解除。
除前款规定外，解除抵押合同必须经抵押当事人协商一致并签订抵押解除合同。
第三十条 抵押人在合同期内已清偿债务或者抵押权人放弃债权的，抵押合同终止。
第六章 抵押登记
第三十一条 房地产抵押设定后，必须向房地产管理部门办理抵押登记。未经登记的房地产抵押不得对抗第三人。
第三十二条 房地产抵押当事人应当在抵押合同签订之日起三十日内向当地房地产管理部门办理抵押登记；
以房屋期权作抵押，房屋在抵押期间竣工的，应当在抵押人领取房屋所有权证之日起三十日内，重新办理抵押登记。
第三十三条 办理房地产抵押登记，抵押双方当事人必须持抵押合同、法人营业执照、身份证件等，填写房地产抵押登记申请表，并由抵押人提交下列材料：
（一）以出让土地使用权作抵押的，提交建设用地规划许可证和国有土地使用权证；
（二）以房屋及其占用范围内的土地使用权作抵押的，提交房屋所有权证、土地使用权证；
（三）以预购房屋期权作抵押的，提交依法生效的房屋预（购）合同，预付款票据；房屋在抵押期间竣工、重新办理抵押登记的，提交本款第二项所列材料；
（四）以建筑工程发包的房屋期权作抵押的，提交依法生效的建筑工程承包合同、土地使用权证件、投资计划、规划许可证、建筑许可证；房屋在抵押期间竣工、重新办理抵押登记的，提交本款第二项所列材料；
（五）可以证明抵押房地产价值的资料。
抵押当事人委托他人办理房地产抵押登记的，还必须提交委托书和代理人身份证件。
第三十四条 以房屋所有权及其占用范围内的土地使用权作抵押的，在办理抵押登记时，需同时在房屋所有权证、他项权利证书上注记抵押土地的面积，不需另行办理其他抵押登记。
第三十五条 抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押变更合同签订之日起三十日内，向原抵押登记机关办理抵押变更登记。
第三十六条 抵押合同解除或者终止，抵押当事人应当在抵押合同解除或者终止之日起三十日内，向原抵押登记机关办理抵押注销登记。
第三十七条 房地产抵押登记机关应当在受理抵押登记、抵押变更登记、抵押注销登记申请之日起十五日内，向登记人出具登记证明。
第三十八条 办理抵押登记、抵押变更登记、抵押注销登记，抵押当事人应当向登记机关支付登记费用。
第三十九条 抵押登记、抵押变更登记、抵押注销登记的有关材料可以公开查阅。查阅人应当支付查阅费用。
第七章 抵押房地产的处分
第四十条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押房地产：
（一）债务人未依约履行到期债务的；
（二）作为公民的债务人死亡或者被宣告死亡，无人代为履行到期债务的；
（三）抵押人的合法继承人或者受遗赠人拒不履行到期债务的；
（四）抵押人被宣告解散或破产的；
（五）抵押人违反第二十四条规定擅自处分抵押物的；
（六）作为法人或者其他组织的抵押人，发生减资、分立等情况而影响或者可能影响抵押合同履行的；
（七）抵押合同约定的其他情况。
第四十一条 有本办法第四十条规定情况之一的，抵押当事人可经协商以下列方式处分抵押房地产：
（一）作价转让；
（二）拍卖。
抵押当事人无法达成作价转让抵押房地产协议时，以拍卖方式处分抵押房地产。
第四十二条 抵押权人处分抵押房地产前，应当书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者已出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人。
第四十三条 以作价转让方式处分抵押房地产时，下列法人、其他组织或者公民在同等条件下享有优先购买权：
（一）已出租的抵押房地产的承租人；
（二）按份共有的抵押房地产的其他共有人；
（三）与抵押房地产不宜分割或者有共同配套使用设施的房地产的共有人。
以拍卖方式处分抵押房地产前，抵押权人应当书面通知前款所享有优先购买权的相关人。
第四十四条 设定两个以上抵押权的房地产被处分时，受偿权按下列顺序确定：
（一）在规定期限内办理抵押登记者，优先于超过规定期限办理抵押登记者；
（二）均在规定期限内办理抵押登记的，以抵押合同生效的时间在前者为优先；
（三）均超过规定期限办理抵押登记的，以房地产登记机关受理登记的时间在前者为优先。
处分设定抵押权的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押房地产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四十五条 尚在租赁期内的抵押房地产处分后，抵押权设定前已出租的，原租赁关系继续有效；抵押权设定后出租的，原租赁关系自然终止。
第四十六条 设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法处分该房地产后，应当按规定从处分所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第四十七条 抵押人破产后，其破产前已设定抵押权的房地产不属破产财产。但处分抵押房地产所得金额超过履行债务所需金额的，超过部分属于破产财产。
第四十八条 抵押当事人选择拍卖方式处分抵押房地产的，在拍卖程序开始前有下列情形之一的，可以中止拍卖：
（一）被拍卖抵押房地产有权属争议的；
（二）抵押权人要求中止拍卖的；
（三）抵押人愿意即时履行债务或者向抵押权人提供有能力履行债务的证明，申请中止拍卖的；
（四）应当中止拍卖的其他情况。
第四十九条 抵押当事人选择拍卖方式处分抵押房地产的，按国家和本省拍卖的有关规定办理。
抵押当事人选择作价转让方式处分抵押房地产的，按本省房地产交易管理的有关规定办理。
第五十条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序和原则分配：
（一）支付处分抵押房地产所需费用；
（二）扣除抵押房地产处分后应缴税费；
（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
（四）赔偿因债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；
（五）剩余金额交还抵押人。
处分抵押房地产所得金额不足履行债务和违约金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。
第五十一条 处分划拨土地使用权地块上设定抵押权的房屋期权的，应同时转移相应的划拨土地使用权。
第八章 法律责任
第五十二条 抵押合同生效后，抵押当事人应当履行合同；任何一方不履行或不完全履行的，应当承担违约责任，并赔偿另一方由此遭受的经济损失。
因抵押当事人过错致使抵押合同不能履行的，过错方应当赔偿另一方当事人遭受的经济损失。
第五十三条 抵押人擅自以出租、出借、转移、出售、交换、赠与或者其他方式处理或处分抵押房地产，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。
第五十四条 抵押人隐瞒抵押房地产被查封、扣押或者已抵押、已出租等情况，造成他人损失的，由抵押人予以赔偿。
第五十五条 由于不可抗力致使抵押房地产全部或者部分灭失、毁损、贬值，抵押人应及时告知抵押权人。在取得有关证明以后，可免除抵押人重新提供或者增加担保的责任。
第五十六条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，应当协商解决；协商不成的，抵押当事人可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉。
第九章 附则
第五十七条 抵押房地产评估、抵押登记和登记材料查阅费用的标准，按有关规定执行。
第五十八条 本办法施行前未办理登记或者变更登记的抵押合同，抵押当事人应当按当地房地产管理部门或建设行政主管部门规定的时限，向登记机关补办登记或者变更登记手续。
第五十九条 在城市规划区外的国有土地和城市规划区内集体土地范围内的房地产抵押，参照本办法执行。
第六十条 本办法的具体应用问题由省建设行政主管部门负责解释。
第六十一条 本办法自1997年7月1日起施行。
1997年7月1日
人民监督员对“五种情形”监督的价值和监督方法
河北省保定市北市区检察院 秦长胜、韩立芹
最高人民检察院检察长贾春旺在２００３年８月２９日“人民监督员试点工作会议”上这样说：我们必须正视查办职务犯罪工作中存在的问题，认真回答“谁来监督检察机关”的问题，而且要用实际行动和实际效果来回答！以这次会议的召开为标志，一种崭新的检察机关接受外部监督的制度——人民监督员制度诞生了。它建立的目的是监督发现问题，我们希望不久的将来，这项制度的结果是没有问题可以监督，这也正是它建立的初衷所在。但目前的情况是要监督制止的问题很多，人民监督员的监督力度还不够。目前检察机关内部已建立起一套比较可行的制约机制，使“三类案件”的监督走上了比较规范化的轨道，但在“五种情形”的监督上，许多基层检察机关往往重视不够，加之人民监督眼毕竟只有少数人选，获得信息的来源和途径有限，所以“五种情形”的监督还失之于软。
一、“五种情形”监督制度的价值。
在人民监督员制度乃至司法改革的框架内审视“五种情形”监督，其制度价值主要体现在如下方面：
一是体现人民监督的“人民性”。“五种情形”监督的内容包括职务犯罪的立案、侦查以及办案人员的违法违纪情形等，是检察机关内部执法监督的重点，“五种情形”监督的设计之处，在于它跳出了通过其他国家机构来寻求监督的另外模式，转而把目光投向最广大的人民群众。让人民群众直接参与监督司法、执法过程，控制和制约检察权运行的途径和形式，把社会权利引入国家权力的运行机制，使检察权的行使受到社会公众的监督。
二是与“三类案件”的监督实现互补。“三类案件”监督注重对实体处理和部门集体意志的监督，而“五种情形”监督更关注对办案程序和个体执法活动的监督，二者结合起来能进一步对查办职务犯罪工作中检察机关干警的监督更全面、更深入、更具现实性意义。
三是有效促进司法公正。检察机关作为法律监督机关，担负着对诉讼活动从立案到刑罚执行及各个环节的监督职责，特殊定位和职能决定了自身必须首先做到规范公正执法。但其执法活动并非无可挑剔，尤其是职务犯罪侦查活动中的违规搜查、扣押、冻结甚至刑讯逼供等侵犯当事人权益的问题仍在少数地方时有发生。而实行人民监督员制度，特别是开展“五种情形”监督，使检察机关时刻处于“被监督”的状态和感觉中，使检察权的行使受到制约，能够有效地促进检察机关和检察人员公正执法、文明办案，尊重和保障人权，树立程序观念、法治观念，改进执法方式和作风。
四是更体现了尊重和保障人权，深化了检务公开。“五种情形”监督的制度设计，主要在于防止检察机关“越位”而侵犯公民的合法权益，体现了尊重和保障人权的宪法精神，顺应了构建社会主义和谐社会的要求。“五种情形”的监督从内容上来看无不与检察机关查办职务犯罪的执法标准和执法过程有关，最大限度地把检察机关的执法办案活动纳入到了社会公众的“动态”监督视野，深化和发展了检务公开。
二、怎样提高人民监督员监督“五种情形”的能力？
检察机关在查办职务犯罪案件的活动是具有一定的隐蔽性，如何掌握检察人员在查办职务犯罪案件活动的情况是开展“五种情形”监督的关键。怎样来提高人民监督员的监督能力？拓展和扩大人民监督员的知情渠道是监督的必要条件。其方法有：
一是建立刚性机制，强化对人民监督员“五种情形”知情权的法律保护。人民监督员知情权不能由人为来控制，而是要通过立法和建立制度来予以保障。在当前，检察机关对人民监督员的监督工作要足够重视并充分配合，明确人民监督员办公室和办案干警对保障人民监督员知情权的职责和义务，使他们自觉尊重和维护人民监督员的知情权，向人民监督员公开被监督的检察院日常工作，主动地为人民监督员监督“五种情形”创造条件。
二是提高人民监督员自身法律素质。人民监督员如何对检察机关立案、侦查活动的各个环节，特别是刑讯逼供、超期羁押、违法搜查、扣押等违法犯罪行为进行跟踪监督，形成统一、全程、严密、高效的执法监督体系？又如何将这一体系来进一步完善？这就要以人民监督员提高自身素质、增强法律知识、密切联系群众为必要条件，才能及时启动检察机关的监督程序，促进内部执法监督程序的完善与落实。
三是建立举报线索查处通报制度。对于“应当立案而不立案或不应当立案而立案”情形的监督，成立案件线索管理中心是最有效和可行的方法，可由人民监督员办公室兼任。案件线索管理中心统一管理属本院管辖的报案、控告、举报、犯罪嫌疑人的自首以及侦查部门在查办案件过程中发现的案件线索、有关机关或部门移送检察机关审查是否立案的案件线索。
案件线索管理中心经检察长批准定期或不定期向人民监督员通报案件线索受理和查处情况，人民监督员应当保守案件秘密。以对迟报、漏报、虚报或隐匿案件线索的部门负责人和办案人员严肃追究责任。人民监督员对检察机关的立案或不立案决定的有异议的，案件线索管理中心要负责向人民监督员说明情况，必要时，请办案人员当面汇报案件初查获取的证据和法律适用等情况。经检察长同意，人民监督员可以查阅相关办案资料。人民监督员仍有异议的，可以通过人民监督员办公室要求人民检察院复议或提请上一级人民检察院复查。
四是建立检察人员违法违纪线索查处通报制度。纪检监察部门或控申部门收到超期羁押、违法搜查、扣押、冻结、应予刑事赔偿而不赔偿的控告、检举案件线索后，应当及时通过人民监督员办公室向人民监督员反馈。由人民监督员办公室安排２名以上人民监督员先进行调查了解，形成调查笔录，由２名以上人民监督员签字，存档备查。调查了解的材料和处理建议通过人民监督员办公室移交纪检监察部门或控申部门，由其复核后，依法依纪作出处理，处理结果应当及时通过人民监督员办公室向人民监督员反馈。人民监督员对处理结果有异议的，可以通过人民监督员办公室要求人民检察院复议或提请上一级人民检察院复查。
五是建立联合执法检查制度。检察机关应有明确的定期、不定期由人民监督员参加的例会制度，或开展由人民监督员参加的专项检查活动制度，办案部门必须负起如实报告义务，否则要承担虚假报告的责任，按《检察官纪律处分条例》给予处理。只有这样才能保证人民监督员真正、充分享有知情权、咨询权、质询权，以可行的程序保证把五种情形监督落到实处。检察机关的纪检监察部门可以联合人民监督员开展案件回访、扣押、冻结款物管理检查、超期羁押检查、执法作风检查等活动，增进人民监督员对检察机关执法活动的了解，扩大监督的知情渠道和范围。对于案件回访等联合执法检查活动的结果，应当由纪检监察人员和人民监督员共同签字，存档备查。
发现检察人员有违法违纪情形的，人民监督员可以单独提出处理的意见和建议报人民监督员办公室，移交纪检监察等有关部门处理，处理结果应当及时通过人民监督员办公室向人民监督员反馈。人民监督员对处理结果有异议的，可以通过人民监督员办公室要求人民检察院复议或提请上一级人民检察院复查。
人民监督员制度毕竟是一项改革探索，是仍尚处于初级阶段新的生事物，不断创新和探索人民监督员监督活动形式，是推进人民监督员工作向纵深发展的重要课题。它需要社会的共同关心和支持，更需要检察机关自身的不断探索和创新。我们须本着实事求是的精神，勇于实践，在实践中总结经验教训，提高认识，共同实现人民检察院“维护社会公平正义”的使命。
